여러분 이제 막 닥쳐올 또 하나의 거대한 포클로져의 물결속을 헤엄칠 각오가 되어 있나요?

L.A. 타임지 인터넷 판에 의하면 현재 엘에이랑 오렌지 카운티에서 일어나고 있는 제반의 현상들을 잘 설명하고 있네요. 이 기사 제목이 'Another wave of foreclosures is posied to strike'.

제가 이 블로그에서 언급하였던 은행들과 주택담보 대출 회사들이 뒷주머니차고 내놓지 않았던 포클로져 집들을 내어놓으려고 한다는 겁니다. 그러면 왜 이들 회사들이 자신들이 가지고 있던 집들을 빨리 처리하지 않았을까요?

두가지 측면을 생각해볼 수 있는데, 첫번째는 오바마 정부에서 제정한 집안정화 플랜('home-stablility plan)에 싸인을 했었기 때문이고 두번째는 떨어지는 있는 집들을 헐값에 처분하면 각 회사의 대차대조표에 안좋은 영향을 미치고 그렇게 되면 주식이 떨어지게되는 계속 가지고 있다가 조금씩 조금씩 시장에 풀어 놓으려고 잘못된(?) 생각을 가지고들 있었지 않았나 생각되네요.

참 주식이랑 집값이랑 비슷한게, 오르기 시작하면 떨어질 것이라고 생각하고 내다 팔면 더 오르고 내릴만큼 내렸다고 생각해서 사게 되면 값이 더 떨어져 버리걸라요. 참 세상은 요지경이네요.

암튼, 이제 좀 주택 시장이 안정되어가려고 하는데 또 다른 막강한 포클로져 폭풍이 몰아칠 태세를 갖추고 있다니 참 주택시장이 암울합니다.

그래도 좋은 소식이라면 돈을 갑지 못해 디폴트가 된 상태는 아주 많이 증대되었어도 또 다른 포클로져 스나미가 올 거라는 것이 아직은 불분명하다는 것입니다.

가장 큰 주택담보 대출회사들이 아주 공격적으로 자신들이 소유한 포클로져된 집들을 처분하려고 한다니 집장만의 기회를 보고 계시는 분들은 제 블로그에서 그날 그날 올라오는 정보를 잘 지켜보시기 바랍니다.

L.A. 카운티 디폴트되는 비율이 작년 대비 두배로 증가...

L.A. Times의 피터 홍씨에 따르면 90일 이상 주택담보대출을 납입하지 않은 비율이 작년 동기간, 오월에 비해 두배에 달한다고 합니다.

현재 L.A. 카운티의 주택담보대출 미납입율은 오월 현제 9.5%라고 하네요. 지금은 7월달이니 그때보다 더 증가하지 않았을까라는 생각을 해봅니다.

이제 은행이나 주택담보대출업체들의 장부 뒷편에서 나오지 않고 있는 포클로져가 주택시장을 이제 막 덮칠려고 하고 있답니다.

미국 전체로 봐서, 오월 현재, 6.5%의 주택담보 미납입율을 보이고 있으며 이것은 4월의 4%보다 무려 2.5%나 급격히 증가한 상태를 보이고 있습니다. 그리고 미국전체 포클로져된 집을 주택주인으로부터 회수되는 비율이 2008년 오월 현재 0.7%로 이것 역시 2007년 4월달의 0.6%에서 0.1% 증가된 상태라고 합니다.

잠깐, 아직도 집값이 계속 떨어진데요...

CNBC에 따르면 2010년 후반기까지 약 미국집값이 최고로 올랐던 해의 40%정도 까지 떨어질거라고 하네요. 지금 집장만하시려는 분들은 조금 더 참으셔도 좋을듯 싶네요.
제작년이란 작년이맘때 쯤 제가 아는 친구들이 집을 장만한다고 해서 참으라고 했었는데 제말 무시하고 콘도를 산 친구는 다운페이로 냈던 수만불이란 돈이 공중으로 날아갔다는 사실을 알고도 모른척 하고 있답니다.

말이 쉽지 일반인이 일년에 만불 모으기가 쉽나요?
그럼 20%다운하려고 모은 7~10만불이란 돈을 모으기 위해서 몇년을 모아야 하나요?

그리고 그게 그냥 날아가 버린 내 친구의 심정을 헤아리며...

가주 중간가 오월들어 이천불 상승(249,000달러)

LAtimes의 가주 집가격에 대한 기사에 따르면 가주의 중간집가격이 오월에 247,000 달러에서 249,000 달러로 이천불이 올랐다고 한다. 이러한 가격상승은 얼음처럼 꽁꽁어러있던 고급주택소유자들이 그들의 주택 가격을 내림으로써 일어나고 있는 현상으로 설명하고 있다.

주택가격이 바닥을 쳤는가를 묻는다면 아직 알 수 없는 일이다라고 말하고 싶네요. 왜냐면 아직 많은 포클로져 집들이 시장에 나오지도 못한 채 은행들과 융자회사들에게 있고 또한 올 가을과 내년 초쯤으로 예상대는 거대한 또한번의 집소유자들이 주택융자금을 지불하지 못하는 초유의 사태가 벌어질 수도 있으니까요.

결국 제 예상대로라면 올해는 거의 저점으로 떨어진 낮은 가격대의 집들은 현재의 집 가격대를 유지하거나 조금 더 떨어질 것으로 보이고 고급 주택의 가격 붕괴가 시작될 것으로 보입니다.

그러니 조금 후 부터서는 각 신문들에서 집가격이 상승하고 있다는 둥의 여론을 속이는 기사들이 속출하지 않을까 하는 생각을 해봅니다.
이것은 집가격을 오르기 때문이 아니라 고급주택소유자들과 융자회사들이 그들이 가지고 있는 집들을 더욱 합리적인 가격대로 값을 내림으로써 거래가 이루어지고 그럼으로서 중간가격대가 상승하는 현상이 나타나는 것이라고 보시면 좋을 뜻 합니다.

문제는 타이밍. 지금 당신은 집을 구입할 적기라고 보십니까?

중앙일보의 이기사를 읽어보면 꼭 독자 여러분들이 지금 주식이나 부동산에 투자를 해야 되는 것처럼 기사가 쓰여있습니다. 저도 인플레이션이 올 것이라고 생각합니다. 그러나 지금은 아니죠. 왜냐면 올해와 내년에 이자율이 변동되는 ALT-A론과 Optional ARM론으로 집을 싼 많은 사람들이 집값을 내지못해 더 많은 포클로우져 집들이 시장에 나오게 될 거라는 거죠. 지금 집을 사셨다가는 일이년 안에 고스란히 다운페이먼트가 공중으로 날아가는/사라져버리는 경험을 하지 않을까 심히 걱정됩니다.

지금으로서는 조금 더 기다려도 조금 더 참아도 괜찮은 때라는 것이 제 입장입니다.

왜 고급주택가격이 계속 떨어져야만 되는가?

블룸버그 기사에 의하면 왜 백만채이상의 집들이 2012년까지 가격이 떨어 질것인가를 설명해주고 있습니다. 주택융자 심사강화와 예전과 같지 않게 주택구입자가 손쉽게 돈을 빌릴 수 없는 것이 집값을 떨어뜨릴 수 밖에 없다고 합니다. 사실말이지 중앙일보에서 소비자를 우롱하면 "싸고 좋은 집 사세요"라는 광고기사를 보면 어떻게 양심가진 기자가 그런 글을 올릴까 하는 생각이 듭니다. 다음 글에서 왜 집값이 떨어져야 하는지에 대한 제 생각도 한번 올려봅렵니다.

June 16 (Bloomberg) -- Prices for the most expensive U.S. homes may not
reach bottom for another few years, according to JPMorgan Chase & Co.
analysts.
주: 미국의 값비싼 고급주택들의 가격이 앞으로 몇년동안 바닥을 치지 못할 것이라고 JPMorgan Chase & Co.의 말을 인용해서 말하고 있습니다.

“California is probably worse than other states, but higher-priced homes in general are going to be a problem,” Sim said in a telephone interview today. The state’s median sales price for existing single-family homes fell 37 percent in April from a year earlier, to $256,700, according to California’s Association of Realtors. Nationwide, the price fell 15 percent to $169,800, according to the National Association of Realtors.

주: 오늘 전화 인터뷰에 응한 Sim이 말하기를 가주가 다른 주들에 비해 매운 안좋은 상태며, 좀더 비싼 가격대의 집들이 대체적으로 문제라고 했다. 가주의 집중개인 연합(California’s Association of Realtors)에 의하면 가주의 현재 단독주택의 중간집 가격이 2009년 4월에 37% 전년도보다 떨어졌져서 256,700 불이라고 합니다.

캘리포니아 실업률이 11.5%대로 치솟았어요.

가주계발국에 따르면, 오월달 가주의 실업률이 11.5%로 진입하였습니다. 가주 취업계발국(Califonia Employment Development Department)이 실시한 두개의 설문조사에서 비농업관련 일이 오월들어 68,900개가 감소하였습니다. 베벌리힐스에 위치한 마이스페이스 또한 고급 IT인력 420 명을 정리 해고 하였습니다.

이런 실업률의 증대가 가주의 집값에 상당히 영향을 줄 것으로 보입니다. 더 많은 포클로져와 집값 하락이 예상되는 국면입니다.